日本中国夢時間 香港から深圳、中山へ・・

深圳は昨日と今日で風景が変わるほどの急激な変化をしていますが、マンションの急激な高騰は膨大な利益をねらった業者によってマンションの建設に拍車をかけています。政府も憂慮してバブル防止の対策を次から次へと講じていますが効き目があるようには見えません。

そんな中、私のいるマンションのとなりの広大な空き地に今マンション建設が行われています。 経済適用房ということで少し安いのですが転売とかに制限があるとのこと。 （写真、「僑香村経済適用房住宅区」と書かれています）


私のベランダから全体を見渡すことができるので2004年当時から記録写真を撮り続けていますので、これから順を追って公開していきます。
今日は第1回目です。

次回から順を追っての写真アルバムで紹介します。このマンションの完成がいつかは情報を得ていませんが、このシリーズを今からゆっくり進めていけば最後にはマンションが完成するでしょう・・

花園と村

香港の団地には「xx花園」というように花園がよく用いられます。おそらく英語のxxガーデンという直訳なのでしょうが、深圳でもよく用いられます。10棟前後のマンション全体を塀で囲み、住人や関係者以外の立ち入りをチェックしてセキュリティーを確保しているものですが、このほかに「xx村」という名前の付いているものも多く見かけます。いわれは分かりませんが。

で、このテーマ「深圳マンション建設物語」の主人公「僑香村」と名付けられたマンションは経済適用房住宅で、これは1994年から始まったようで、中低所得者の需要に適用するため、中小の住宅面積となります。中は80平方メートル、小は60平方メートル程度とされています。
買ってから5年以内は売ることができません。

中国の場合、土地は国家のもの、マンションを購入してもその使用権は70年。70年経てば返還しなければなりません。
どこの国でもそうですが、こういう時は国家って「誰」なんだろうと思ってしまいます。

でもその1年前までに延長の申請をすると特に接収する必要のない限り土地使用権払い下げ金を支払い継続することができるようです。



私の場合は房産証（権利書）によると1996年10月19日から2066年10月18日となっています。でも買ったのは2004年。
開発業者が権利を手にするまで8年間の空白が・・

各都市で税率とか条件は違うようですが、毎年の固定資産税というものがありません。購入のとき契税というものを支払います。

契税は144㎡以下の物件購入では物件総額の1.5%、145㎡以上では3%。ほかに印花税(物件総額の0.03%)や登記費(個人50元)とかありますが契税に比べて無視できる額です。

あと、毎年土地使用料を払います。私のところは2元/㎡の通知がありました。100㎡の部屋であれば200元。ただ使用料を上げれば簡単に・・・ちょっと怖い項目です。

契税の支払い証明書


印花税


登記費　上の2つは中華人民共和国ですが、これだけ広東省になっています

契税はマンションを購入した時に支払う税金などの中で一番金額の大きなものです。1997年に施行され、現在の深圳ではマンションの広さが145平方メートル以下の場合マンション購入総額の1.5%、それ以上の広さだと3%を徴収されます。

ただ日本の固定資産税に当たるものがないので使用年限である70年分の税金を前払いで契税として払っているようなものなのでしょうか・・・
　→　契税　

2006年3月の記事とちょっと古いですが興味深い記事がありました。1月2月の2ヶ月間で契税が2億5245万元、前年比25%上昇。
契税は1.5%と3%がありますが1.5%としてみると2ヶ月で170億元（2700億円）の取引があったことになります。年間だと日本円にして3兆円程度になる勘定です。
まあ契税はマンションのほか、オフィス、店舗などの売買や転売なども含まれていますので何とも判りませんが・・・
　→　深圳契税征收额1-2月大幅长　

釘子戸（钉子户）とは再開発地などで立ち退き要求を拒否して住み続ける家です。

2007年3月、重慶で釘子戸のニュースがネットを駆けめぐりました。


→　腾讯网何ともすさまじい光景、釘子戸を残して掘り下げられています。
成田空港内で反対派の家がぽつんと残った状態が長く続いていましたが、重慶のニュースを知った時、ふと成田空港を思い出していました。
でもまあ重慶のは強烈ですけどね。

そしてこの釘子戸は4月2日（2007年）、和解が成立し、持ち主は移転地と90万元の営業損失費を獲得したとなっています。
→　　深圳之窗　


そして深圳でもありました。
蔡屋围という地王ビルの近く、深圳の一等地にある6階建てのアパートで総面積780平方メートル。

土地開発商は1平方メートル6500元の立ち退き料を支払うとのことですが、持ち主は現在の相場1平方メートル1万8000元、総額1400万元（2億円あまり）を要求。

そして決着は持ち主が1000万元以上を獲得して和解した模様。

→　　深圳蔡屋围钉子户获超千万补偿同意拆迁　

このアパートは1997年に100万元で建設されたということで深圳の不動産の急騰ぶりを象徴しているようです。
それにしても10年で10倍以上とはうらやましい話です。

1993年に始まった立法作業がやっと制定、2007年10月1日施行されました。 目的は、市民、農民の私有財産権、公有財産を平等に保護することとなっています。


ほかには
経済トピックス　 中国情報局

ご存知の方も多いと思いますが、中国では土地は国所有で私有化することができません。使用権を得るだけです。
使用期間は住宅用地が70年、工業用地が50年、商業用地が40年、総合用地が50年と定められていますがそれ以後のことははっきりした規定がなかったようです。

物権法では住宅用地の使用権を自動更新されることになり永久的な使用権ができた格好になります。
ただし、更新時の土地使用料の基準と徴収方法については明示されていないようで、不安さは残りますが・・

【6】で書きました釘子戸など、強制立ち退きラッシュはこの物権法が施行される前にすませておくためのようでした。


この物権法に基づいてか、私のマンションでも業主（マンション所有者）委員選出選挙がありました。
誰に投票していいものか分かりませんでしたので、とりあえず事前に同じ棟の人が立候補するからと同意署名を求めてきていまして、感じのいい人だったのでこの人を選びました。
投票は株みたいに所有物件の面積に比例して割り当てられていて私のは121㎡なので12点ということになっていました。

仮設住宅

深圳の人口構成は戸籍を持っている人が全体の6分の1程度と特殊です。今深圳で進む開発ラッシュ、その作業員も出稼ぎが多いのか仮設住宅も非常に多く残りの6分の5の中の多くを占めている のではないかと思えるほどです。

とある仮設住宅の建設現場。2、3日で完成です。

調べてみるとこの僑香村というマンション、いろいろ興味深い設計となっているようで、国最大規模、世界最大規模の節水、省エネ、環境促進の住宅区として設計されているとのことです。

マンションの屋上には太陽熱の集熱器が設置され24時間恒温恒圧、60℃のお湯をキッチンと衛生間（バス・トイレ）に供給するシステムとなっています。た だマンションの屋上に設置されるため全3996戸に供給する面積を確保できず、上層18階分の2100戸が供給対象になります。
お湯1トンあたりのコストはガス給湯器で18元、電気給湯器は25元。この給湯システムでの価格は8元です。

さらに浴室排水は専用の配水管に送られて処理後、水洗トイレの流し水、団地の緑化用水として使用されます。
1500立方メートルの雨水を蓄える池も備え緑化用などに使用されます。
「中水」（おそらく浴室排水）の処理費は1トン1.83元、雨水なら0.9元で水道水の価格より安い。（私のところの水道費は1.9元）

このほか、団地内の公共場所の照明には太陽電池発電を使用、ゴミ圧縮処理場が設けられ除水圧縮したゴミを搬送します。
全戸は浄水場からの優質の飲料水を直接受け取ることができます。

房産証

マンションを購入すると開発商との間に売買契約書を交わしてその後、房産証（権利書）発行の申請をします。
私の場合は新規購入でしたので開発商が代理申請をやっていました。必要書類を開発相に提出し手数料を支払いました。
あとで考えてみるとこの時の手数料は300元。でもおそらく手続きは簡単で自分で国土局におもむいた方がよかったなあと感じています。

申請時に必要な費用は
1. 登記費　50元
2. 印花税　総物件費の0.3%+5元
3. 契税　　総物件費の1.5%
契税で1万元あまり必要でした。

道路工事と高校新設

マンション建設と同時に玄関道路の建設と本線の拡張工事、それに道路を越えたところでは高校新設、山林公園建設とまるで都市建設の中にいるような気分で す。

今日はちょっと脱線して高校建設を

高校新設

高校のことは中国では高級中学、略して高中と言います。ここも「紅嶺中学・高級部」となっています。

マンション購入と弁護士

深圳（中国）でマンションを購入するというのは内装していない物件を買うスケルトン渡しです。
2004年当時深圳でマンションを買った手続きは購入決意後、まず手付け金を払い（5万元程度）売買契約をしてその後1ヶ月以内の間に全額支払うというも のでした。マンション完成まではあと半年ほどありました。

日本の場合も完成前に売買契約をするということですが、決済は購入者に所有権が移転してから開始するとのこと。
深圳の場合（たぶん中国全土）は所有権が移転する前に全額払い込むのでちょっとリスクがあります。
今は聞きませんが、以前はマンション建設途中で開発業者が建設を放棄したことがよくあったようで、私の知り合いにもこれにかかった人がいます。ただこの人 の場合は契約で追加の一筆をとったらしく、このおかげでお金は返ってきたらしいのですが一筆がなければ泣き寝入りでした。

こういうリスクがあるので建設途中で買うのは安いという「常識」があったようです。今は建設放棄という話は聞きませんのでもっぱらマンションの高騰のため に建設途中で買う方が安いということでしょうか。
ただ、今は政府の対策により高騰は抑えられたようです。

そしてマンション購入後、初めての経験でよくわからないまま購入手続きは進んでいきました。そんな中、ローン手続きなどに時々登場してくるのが弁護士事務 所でした。
どうやらマンション開発業者と銀行の間を取り持つのが弁護士事務所というもののようでした。



代収
抵押合同委託書公証費　400元　（抵当契約委託書）　
売買合同公証費　1145元　（売買契約）
抵押登記費　100元　（抵当登記費）
印花税　20元
銀行　・・費　2000元

と書かれています。

コンクリート舗装とアスファルト舗装

日本での道路舗装はアスファルトが多いのですが、深圳（おそらく中国）ではコンクリート舗装が一般的に使用されていました。
最近深圳ではコンクリート舗装からアスファルト舗装に転換し始めました。深圳の幹線道路「深南大道」などではコンクリート舗装を壊してアスファルト舗装に 改良していましたがコンクリートの表面を削り落としてアスファルトをコーティングするように舗装している所もあります。

て、あらためてコンクリートとアスファルトの舗装はどう違うのかちょっと疑問を持ちました。

今の深圳はアスファルトとコンクリートの舗装が入り混じっているので、バスに乗っていると時々その継ぎ目にさしかかる時があります。注意しているとアス ファルトからコンクリート舗装に入った時、がたがたと振動と騒音が大きくなるような気がします。

調べてみるとコンクリート舗装の場合は耐久性がありますが、車の乗り心地はアスファルトの方がよいらしいのです。
騒音もコンクリートの方が大きいとのこと。最近の自動車は騒音がきわめて少ないのでタイヤと道路の摩擦音がけっこう気になりますのでこの要素は重要。私の マンションの部屋からは往復10車線の道路が見えるので気になるところです。

そのほか、水道、ガス、電気などの埋設物に対してアスファルトの方が維持補修が容易とのこと。
そういえば私のマンションの近くの道路で下水管改良工事のため、コンクリート舗装を全部壊して工事をしていました。その後、新しくコンクリート舗装をして いました。この点、確かにやっかいそうです。